شیعه نیوز: اعیان و عرصه برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی که شامل: مسکونی، تجاری، اداری و... معنا پیدا می‌کند. و منظور از عرصه زمینی است که ساختمان را برروی آن احداث کرده‌اند و منظور از اعیان همان ساختمانی می‌باشد که بر روی همان عرصه بنا شده است. پس به طور کلی برج‌ها و آپارتمان‌ها همان اعیان هستند و زمین آن‌ها عرصه به حساب می‌آید. و تمامی زمین‌های ملکی و موقوفی و... میتوانند هم به صورت مجزا فروخته شوند و هم به صورت سند شش دانگ و به صورت اعیان و عرصه باهم فروخته شوند. به این صورت که املاک شخصی که یک نفر مالک کل آن است هم اعیان و هم عرصه هردو شخص تعلق میگیرد ولی در مجتمع‌ها و برج‌های امروزی همه‌ی مالکان، صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند. که در این مقاله‌ی پیش رو سعی شده است که تمام موارد مربوط به اعیان و عرصه بررسی و ذکر شود.
بیشتر بدانیم: نفقه زن چگونه محاسبه می شود؟
در زمان خرید و فروش خریدار و فروشنده صحبتی از عرصه به میان نیاورند چون این موضوع در زمان خرید و فروش خیلی تفاوتی را ایجاد نمی‌کند اما اگر قصد تخریب و بازسازی یک ملک به میان بیاید اهمیت عرصه به میان می‌آید.هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و یا اعیان و واحدهای یک بخش کم‌تر باشد قدرالسهم هرکدام بیشتر بوده و ارزش بالاتری را خواهد داشت. و با مشخص بودن آن‌ها مشکلات کم‌تر بوده و معاملات راحت‌تر صورت میگیرد.
همان‌طوری که قبلا گفته شد اعیان و عرصه به ساختمان و ملک گفته می‌شود و در برخی موارد صاحبان عرصه و اعیان هردو یک نفر می‌باشند. و در بخشی دیگر صاحبان اعیان تنها بر بخش کوچکی از عرصه مالکیت دارند. و در این صورت در ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی و تجاری صاحبان عرصه و اعیان‌ها تنها بر بخشی از آن مالکیت دارند و اعیان و عرصه بین آن‌ها برحسب مالک بودن ان‌ها تقسیم شده است.
در تعداد زیادی از ساختمان‌ها اعیان تفکیک شده است و برای اشخاص یک سند مالکیت جدا وجود دارد. ولی برای مالکیت در عرصه برای مشخص کردن سهم هرکدام از آن‌ها باید مراحل قانونی آن طی شود. در خیلی از موارد نیازی به تفکیک عرصه نمی‌باشد مگر این‌که قصد داشته باشند آن ملک را نوسازی یا تخریب کنند. در زمانهایی که یک آپارتمان چندین مالک دارد ویا در زمان تقسیم ارث تفکیک عرصه اهمیت پیدا می‌کند.
بیشتر بخوانیم: نحوه ثبت شرکت در تهران در کوتاهترین زمان
در زمانی که تقسیم ارث اننجام می‌شود هرکدام از وراث باید بدانند که اگر در زمان تقسیم، اعیان، به تنهایی تقسیم شود و عرصه تقسیم نشود ویا سهم هریک از عرصه مشخص نشود در زمانی که می‌خواهند برای فروش اقدام کنند ویا نوسازی ملک را انجام دهند نیاز به تفکیک عرصه پیدا می‌کنند تا سهم هریک از وراث برای خرید و فروش مشخص شود.در این زمان افراد وراث باید به شهرداری مراجعه نموده و درخواست کتبی خود را مبنی بر تفکیک عرصه بدهند و مراحل آن را طی کنند.
در همه‌ی برج‌ها وآپارتمان‌ها سهم مالکان از اعیان مشخص است و همه‌ی افراد برای سهم خود سندی معتبر در دست دارند. اما در مورد مالک بودن افراد ازعرصه شرایط متفاوت می‌باشد. به گونه‌ای که زمین این دسته از افراد تفکیک نشده می‌باشد و تحت مالکیت شخص خاصی نمی‌باشد. بنابراین در زمان نوسازی ساختمان برای این‌که سهم هر شخص مشخص شود و هزینه‌های آن هم مشخص شود لازم به تفکیک عرصه می‌باشد. تا از بسیاری از دردسرها و مشکلات هم جلوگیری شود. در خصوص این مراحل باید به شهرداری و اداره‌ی ثبت اسناد مراجعه نمایید و بر اساس تفکیک قانونی سهم هریک از افراد مشخص شود.
زمانی که تخریب و نوسازی در حا ل انجام است و یا تقسیم ارث در میان است لازم است که تفکیک عرصه نیز انجام شود. که همانطور که گفته شد با مراجعه به شهرداری و دفتر اسناد رسمی این مراحل قابل اجرا است.
در خیلی از ساختمان‌ها به علت این‌که چند واحدی هستند نیاز است که تفکیک اعیان صورت بگیرد تا به کمک آن بتوان واحدها را خرید و فروش کرد. بنابراین تفکیک کردن اعیان با توجه به گواهی پایان کار انجام می‌شود و شامل مراحل زیر می‌شود:
در زمین‌های وقفی مالک آن زمین فقط مالک اعیان است و مالکیتی بر عرصه ندارد. و سند عرصه در اختیار سازمان اوقاف است و می‌تواند بر اساس شرایطی که برای اوقاف بیان شده است از آن زمین بهره برداری کند. مالکیت این زمین‌ها به گونه‌ای است که عرصه برای همیشه در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد و در صورت خرید و فروش تنها اعیان می‌تواند به فروش برسد.
قیمت عرصه مربوط می‌شود به آن قسنت از املاک استوار که با تغییرات انسانی قابل تغییر نیست یا همان موقعیت جغرافیایی را می‌گویند.
ولی ارزش اعیان مربوط می‌شود به آن قسمتی از ملک که با رفتار و اعمال حقوقی قابلیت تغییر را دارا است. به عبارت دیگری این تغییرات در اعیان آن ملک است که تغییرات در ارزش عرصه را تعیین می‌کند. این موضوع در مناطق و کاربری‌های مختلف کشور متفاوت است و این کارشناس دادگستری است که باید با توجه به داده‌های آن محل ان را تشخیص بدهد و گزارش کند.
اما عرف محلی هم یکی از مواردی است که در رابطه با اعیان و عرصه کارشناس باید به آن توجه ویژه داشته باشد. و این داده‌های محلی را با علم خود ترکیب کند و ارزش واقعی اعیان ئ عرصه را به دست آورد. که این ارقام باز با توجه به اقلیم و موقعیت جغرافیایی متفاوت می‌باشد.
به هر حال ارزش عرصه و اعیان هر ملکی با توجه به کاربری آن تعیین می‌شود و عرصه‌ای که مثلا تجاری باشد قطعا با ارزش‌تر محسوب می‌شود و همان عرصه اگر در مکان مشابه باشد با کاربری مسکونی کم‌تر ارزش دارد. و همچنین هرگونه تغییراتی که در اعیان انجام شود روی قیمت نهایی تاثیرگذار است.
اگر هرگونه سوال در رابطه با عرصه و اعیان دارید میتوانید به شماره تماس های دفتر مشاوره حقوقی سفیرصلح تماس حاصل نمایید. 02122000269 - 09121994176
